정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 건전성 강화를 위해 개발사의 자기자본비율을 현행 2~3%에서 20% 수준으로 높이는 제도 개선안을 14일 발표했다. 경제관계장관회의에서 공개된 이번 '부동산 PF 제도 개선방안'은 현물출자 방식 도입을 통해 개발사의 재무건전성을 제고하는 것이 핵심이다.
현재 국내 부동산 PF 시장 규모는 지난해 12월 기준 약 230조원으로, 이 중 70%가 주거시설 개발에 투입되고 있다. 그러나 현행 구조는 개발사들이 낮은 자기자본으로 고금리 브릿지 대출에 의존하는 '저자본 고보증' 형태를 보이고 있어, 부동산 경기 위축 시 리스크가 시행사에서 건설사, 금융기관으로 연쇄 확산될 수 있다는 우려가 제기되어 왔다.
이에 정부는 미국의 '업리츠' 방식을 벤치마킹해 토지 소유자가 PF 사업에 현물출자할 경우 양도차익에 대한 과세를 이연해주는 방안을 도입하기로 했다. 기존에는 현물출자 시 35%의 법인세·양도세가 즉시 부과되어 대부분의 개발사가 브릿지 대출을 선호했으나, 제도 개선을 통해 개발 완료 또는 이익 실현 시점까지 과세를 미룰 수 있게 된다.
현물출자 방식이 정착될 경우, 개발사는 기존의 3% 자기자본과 27% 브릿지대출 구조에서 벗어나 30%의 자기자본을 확보한 상태에서 본PF 대출만으로 사업을 진행할 수 있게 된다. 실제로 미국의 경우 이 제도 도입 후 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가하는 성과를 거둔 것으로 알려졌다.
국토교통부는 새로운 제도의 안착을 위해 '공간혁신구역' 지정을 통한 선도사업을 추진하고, 건축물 용도와 용적률 상향 등 개발규제를 완화하기로 했다. 선도사업 참여를 위해서는 최소 10% 이상의 자기자본비율 확보가 필요하다.
또한 한국부동산원의 리츠 설립 지원과 사업성 컨설팅, 한국토지주택공사(LH)의 매입확약 제도 등을 통해 토지주의 참여를 적극 유도할 계획이다. 자기자본비율이 높은 사업장에 대해서는 PF 보증 수수료 할인 혜택도 제공된다.
국토부는 이번 제도 개선으로 자기자본비율이 중장기적으로 20~40%까지 상승하면 브릿지대출 비용이 절감되어 궁극적으로 분양가 인하로 이어질 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 PF 대출의 위험가중치와 충당금 차등화, 거액신용공여 한도 규제 등 금융 건전성 강화 방안도 함께 추진될 예정이다.
국토부 관계자는 "이번 제도는 강제성 없이 인센티브를 통해 자발적인 자기자본비율 상향을 유도하는 것"이라며, "부동산 PF 시장의 건전성 강화를 위한 첫걸음"이라고 설명했다.
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