세계적 불황에 국내 부동산 경기도 회복 조짐 없이 바닥을 치고 있는 가운데 부동산 투자자들의 고민도 깊어지고 있다.
특히 저금리 시대 1억원 가량의 여윳돈을 가지고 있는 초보 부동산 투자자라면 늘어나는 오피스텔 공급에 옥석을 가려내기란 여간 어려운 일이 아니다. 투자수익률 높은 곳으로 알아보는 것은 누구나 다 알지만 찾기는 쉽지 않다. 잘못 하다간 큰 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
부동산시장은 전반적으로 침체된 분위기를 장기간 유지하고 있기는 하지만 수익형부동산인 '역세권 오피스텔'은 유독 주목을 받고 있다.
올 상반기 신규 오피스텔 청약률도 평균 10대1을 넘고 있다. 특히 앞으로 저성장·저금리 기조가 예상되면서 은행 이자보다 높은 임대수익을 노리는 투자자들은 더욱 늘어날 것으로 보인다.
우리 사회의 고령화, 핵가족화가 심화됨에 따라 1~2인 가구가 증가하면서 오피스텔 쪽으로 투자자들의 눈길이 이동한지도 오래다. 아파트와 비교해 오피스텔은 청약통장이 필요하지 않고 전매제한 규제도 없어 투자하기 쉽다.
특히, 접근성과 가시성이 좋고 유동인구가 많은 역세권 지역의 오피스텔이 수익률을 높게 기대할 수 있는 새로운 투자처로 주목받고 있다.
최근에 분양하는 오피스텔이나 도시형생활주택을 보면 역세권이 아닌 지역은 거의 없다.
그러나 역세권 오피스텔 이라고 해서 모든 지역이 다 투자가치가 있는 것은 아니다. 같은 역세권이라 하더라도 유동인구만 있는 역세권이 있고 반면 고정 배후 수요가 탄탄한 역세권이 있다.
■ 오피스텔 투자 이것만은 주의해야 = 배후수요가 풍부한 역세권 오피스텔은 상당히 매력적인 수익형부동산 상품인 것은 분명해 보인다. 수요가 꾸준하다 보니 임대 수익률 변동은 적다. 환금성도 일반 오피스텔보다 좋다. 역세권 곳곳에 오피스텔이 들어서다보니 올해 서울에 공급되는 오피스텔만 3만 9천 실이 공급될 전망이다. 공급물량이 많아지면 임대수익률은 떨어진다.
수익형부동산은 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 과연 앞으로도 꾸준히 잘 나올 수 있는 지가 문제다. 그래서 당장의 수익률보다는 지속적이고 안정적인 배후임대수요가 잘 확보되었는지 꼭 확인해 보아야 한다.
쇼핑몰 등과 같은 인구유입요소가 인근에 위치하거나 업무시설들이 주변에 산재한 워크존(Work Zone) 등이 우수한 배후수요를 갖춘 지역이라 할 수 있다.
임차인은 교통 환경과 주거환경을 보고 입주한다. 인근에 부대시설인 대형마트, 백화점, 관공서, 병원, 공원 등 각종 생활기반시설이 갖춰져 있는 역세권에 분양 중이거나 분양예정인 주요 물량을 소개한다.
■ 서울 역세권 유망 오피스텔 분양 현장 = 신세계건설은 서울 구로구 구로동에 신세계 로제리움2차를 분양 중이다.
1~2층에는 상업시설로 구성되어 있으며 도시형 생활주택 141가구, 오피스텔 231실 등 전용면적 20㎡ 이하 소형 주거시설로 이뤄져 총 지하 2층~지상 20층 규모다.
2호선 대림역을 도보로 5분 내로 이용가능하며 서부간선도로, 올림픽대로, 남부순환도로 접근이 용이하다.
현대BS&C는 서울 구로구 오류동 34-13 일대에서 도시형생활주택과 오피스텔 등 총 325가구의 현대썬앤빌구로를 분양한다.
이 곳은 도시형 생활주택 전용면적 14㎡ 192가구, 17㎡ 8가구 등 총 200가구이며, 오피스텔 16㎡ 120실, 20㎡ 5실 등 총 125실로 구성된다. 오류역까지 보도로 5분 이내 이동 가능하다.
케이에셋운용은 서울 강남구 역삼동에 K타워를 분양중이다. 지하 5층, 지상14층 1개동이며 근린생활시설과 오피스텔 120실, 도시형 생활주택 33가구로 구성되었다. 2호선 선릉역에서 도보로 5분 이내 거리이다.
대우건설은 서울 강북구 미아동에 푸르지오시티를 분양중이다. 지하 3층~지상 20층 규모로 도시형생활주택 298가구, 오피스텔 216실로 구성되었다. 4호선 수유역에서 도보 5분 이내 거리이다.
TRG리츠는 서울 광진구 화양동 113-1번지 일대에 ‘광진트라이곤시티’를 분양중이다. 1,2층은 판매시설, 3~12층은 도시형생활주택 296가구, 13~14층은 오피스텔42실로 구성되었다. 인근에 건국대와 세종대가 있어 임대수요가 풍부하다. 7호선 어린이대공원역과 가깝다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “오피스텔들이 일부 지역들은 공급 과잉 이기는 하지만 분양가가 주변 시세대비 적정하다면 그나마 역세권 오피스텔들은 임대수요가 풍부해서 수익률 변동은 상대적으로 적다”라고 조언했다.
