본격적인 가을 분양성수기가 돌아오면서 각 건설사와 시행사, 분양대행사들이 분주해진 가운데, 최근 분양시장은 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산이 인기상품으로 관심이 집중되고 있다.
도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 이른바 ‘수익형부동산’이 인기를 끄는 이유는 아파트 시세하락에 따른 대체 투자처로 인식되고 있기 때문이다. 예금금리가 3%대인 데 반해 수익형 부동산은 연 6~10%의 임대수익을 기대할 수 있다는 것이 가장 큰 매력이다.
■ 1인가구 늘면서 중대형 주택 줄어들고 소형주택이 주류 이룰 듯
최근 통계청 조사에 따르면 4인가구는 지난해에 비해 0.8%P 감소한 반면 1인가구는 지난해 0.7%P 상승했다. 2인 가구의 증가폭도 함께 고려해본다면 3인 이상 가구가 점차 줄어들고 있고 1~2인 가구가 증가하고 있는 것으로 볼 수 있다. 여기에 1인~2인가구들이 무리한 대출을 받아 중대형 주택에 거주하기보다 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 소형주택에 거주하고자 하는 추세다.
이렇게 소형주택에 거주하고자 하는 연령층은 주로 2~30대의 젊은층과 6~70대의 노년층이다. 최근 대부분의 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 풀옵션을 제공하기 때문에 이사가 잦은 젊은층은 굳이 고가의 가전제품을 구비하여 번거롭게 옮기지 않아도 되고 노년층은 건물 내에 제공되는 편의시설 등의 이용이 편리하여 소형주택을 선택하고 있다.
소형주택의 가장 큰 매력은 기존 주택에 비해 소액이라는 점이다. 또한 아파트와 같은 큰 규모의 주거지는 지하철 및 교통망 접근까지 다소 시간이 소요되지만 오피스텔, 도시형생활주택의 경우 지하철이나 교통망을 우선으로 하여 입지를 선정하는 경우가 많아 대중교통 이용이 더 편리하다는 장점이 있다.
하지만 소형주택이 장점만 있는 것은 아니다. 좁은 공간에 다수의 주거공간을 구성하다보니 층간소음에 시달리는 경우가 다수 일어나고 있다. 특히나 건설업체들은 비용을 줄이기 위해 완충재 개발보다는 바닥두께만 만족하면 되는 표준바닥 시공을 많이 하다 보니 상하층간의 소음이 큰 문제로 야기되고 있다. 이뿐만 아니라 일부지역 공급과잉으로 인한 공실발생 그로인한 임대수익률 하락이 불거지고 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “오피스텔과 도시형생활주택의 경우 다소 과잉공급이 일어나고 있는 지역이 있지만 1인가구 증가를 고려해볼 때 크게 우려할 수준은 아니다”며 “단기간 둔화 혹은 다소 높게 형성된 분양가의 거품이 내려갈 수 있는 시기가 될 수 있다“고 분석했다.
■ 공실 없는 상가를 찾아라
대표적인 수익형부동산 이었던 상가의 경우도 경기침체와 함께 임대 계약이 이뤄지지 않아 공실로 방치되는 경우가 늘고 있다. 상가인근에 충분한 수요가 존재하지 않거나 상가의 활성화가 이루어지지 않은 경우다.
여타의 수익형부동산과 마찬가지로 상가 또한 공실이라는 리스크를 가지고 있기 때문에 투자 전 반드시 ‘원활한 임차인 확보가 가능한 지역인지’, ‘상가가 활성화 되어 있는지’ 등을 잘 살펴봐야 한다.
단지 내 상가 및 주상복합 상가의 경우 아파트 단지 및 상층부 주거·업무시설을 거의 독점하기 때문에 원활한 임차인 확보가 가능한 상가다. 이 경우 연5~7%의 안정적인 임대수익을 실현 할 수 있고 향후 활용가치도 높일 수 있다.
특히 장기임차자인 은행, 병원, 유명프랜차이즈 등을 확보하여 상가활성화를 이룬 경우도 안정적인 수익을 거둘 수 있을 뿐만 아니라 상권이 성숙해지는 만큼 큰 폭의 시세차익도 기대할 수 있다.
■ 현재 분양 중인 소형주택
신세계건설은 서울 구로구 구로동에 신세계 ‘로제리움2차’를 분양 중이다. 1~2층에는 상업시설로 구성되어 있으며 도시형 생활주택 141가구, 오피스텔 231실 등 전용면적 20㎡ 이하 소형 주거시설로 이뤄져 총 지하 2층~지상 20층 규모다. 대림역을 도보로 이용가능하며 서부간선도로, 올림픽대로, 남부순환도로 접근이 용이하다.
현대BS&C는 서울 구로구 오류동 34-13 일대에서 도시형생활주택과 오피스텔 등 총 325가구의 ‘현대썬앤빌구로’를 분양한다. 도시형 생활주택 전용면적 14㎡ 192가구, 17㎡ 8가구 등 총 200가구이며, 오피스텔 16㎡ 120실, 20㎡ 5실 등 총 125실로 구성된다.
GS건설이 연희동 218-7 일대에 소형주택 ‘연희자이엘라’를 내놓는다. 국내 최대 대학가의 젊은 세대층을 주 타깃으로 20㎡ 이하 총 186가구를 공급하며, 서울 지하철 2호선 홍대입구역, 경의선 신촌역 등이 가까이 있다.
(주)TRG리츠는 서울 광진구 화양동 113-1번지 일대에 ‘광진트라이곤시티’를 분양중이다. 1,2층은 판매시설, 3~12층은 도시형생활주택 296가구, 13~14층은 오피스텔42실로 구성되었다.
■ 분양 중인 상가는?
서울 중랑구 묵동의 대형 테마상가인‘묵동자이프라자’가 분양 중이다. 상가는 지하 2층~지상 3층, 총 156개의 점포로 구성되어있다. 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 1566∼2650만 원 선, 지상 2층 578∼949만 원, 지상 3층 456∼703만 원 선으로 인근 지역의 분양 중인 상가보다 저렴하다.
서울 은평구 응암동 242번지 일대의 힐스테이트 단지내 상가가 분양중에 있다. 힐스테이트1,2,3단지 총 3,221세대를 배후로 한다. 전 점포가 유동인구 접근이 쉬운 로드형 상가다.
한미글로벌(주)는 서울 은평구 대조동 186-25번지 일대에 마에스트로 오피스텔의 1,2층 상가를 분양중이다.
한편, 1인가구가 실주거를 목적으로 오피스텔이나 도시형생활주택을 고려중일 경우 입지와 교통, 주변편의시설 등을 우선 살펴봐야 하며 추후 임대를 생각하여 임대수요까지 알아볼 필요가 있다는 것이 전문가의 조언이다.
