공전협 공식 대토전문업체인 ㈜미래피엠의 정헌수 대표는 “국내 리츠실적 1위인 자산관리회사인 코람코신탁과 지난 4월 부동산투자회사법 개정으로 대토리츠 특례등록 절차가 도입된 후 미래피엠은 국내업체론 최초로 인가를 신청했다”며 “경기 평택 장안동 평택브레인시티(150만평 규모) 1-2-7블럭 토지에 오피스텔 및 근린생활시설을 개발 후 분양하는 사업에 대토리츠 특례등록 인가를 득했다”고 말했다.
정 대표는 “특히 3기 신도시 및 공공주택지구의 토지보상과 더불어 대토보상 시장이 확장되는 시점에서 국내 최초로 대토리츠 특례등록 사례를 만들어 낸 것은 큰 의미가 있는 것으로 생각한다”고 밝혔다.
구체적으로 ①2007년 대토보상제도가 처음 도입되면서 대한민국 최초로 2014년 “대토리츠 국토부 영업인가”를 득했고, ②2021년 대토리츠 특례등록이 도입되면서 대한민국 최초로 “대토리츠 특례등록”을 득했다는 것이 정 대표의 언급이다.
이에 대해 공전협 관계자는 “미래피엠이 대토리츠 분야에서는 확실히 선구자이며 투명하고 모범적인 회사임이 틀림없다”며, “국토부 대토리츠 영업인가도 국내 최초, 대토리츠 특례등록도 국내 최초라는 두 개의 타이틀을 가진 것은 미래피엠이 우리나라 대토리츠 분야에서는 명실공히 선두주자이고 전문PM사로 손색이 없음을 말해주는 것”이라고 밝혔다.
지난 2007년 대토보상제도가 도입된 이래 14년 동안 국토부에 인가된 대토리츠는 총8건(청산된 리츠 4건, 운영 중인 리츠 4건)인데 그 중 2건을 미래피엠에서 리츠 영업인가와 특례등록을 득했다는 것이다.
임채관 공전협 의장은 “현재 미래피엠이 공전협의 유일한 <대토보상 자문사>로 선정되어 현재 전국 74개 수용지구에 대한 대토자문을 맡아주고 있다”며 “특히 악덕 대토업체들에게 대토지주의 수익을 편취당하지 않도록 계속 홍보하고 있으며, 아울러 손실보상에 대한 유일한 대안인 ‘대토보상’에 대한 홍보와 함께 각 수용지구별 맞춤형 자문을 하고 있다”고 말했다.
임 의장은 미래피엠이 공전협 자문사로서 전국 사업지구의 주민대책위원회를 통해 대토지주의 지분과 수익금을 편취하는 악덕 대토업체들의 그릇된 행태를 널리 알리고 제도적으로 차단하는 결과를 만들어내는 데 노력하고 있다고 말했다.
최근 3기 신도시 및 공공주택지구의 대규모 토지보상으로 인해 대토업체들의 난립과 불법적인 지분편취 등의 행위가 문제시 되자, 2021년 3월 24일 국회에서 부동산투자회사법(부특법, 일명 진선미법)이 일부 개정이 됐는데, 개정된 ‘부특법’의 주요 내용을 보면 대토보상권 불법전매 자체를 차단한 것과, 이를 위반할 경우에 강력한 금지규정과 처벌규정을 명문화함으로써 불법을 원천 차단하려는 데 주안을 둔 바 있다.
즉, 대토보상 계약일로 부터 3년간 대토보상권을 매매, 증여, 질권설정, 신탁, 선지급, 제소전 화해조서 등 대토보상 권리와 관련된 일체의 행위를 금지시킨 것. 이로 인해 결국 기존의 불법적인 대토업체들이 ‘선지급’으로 인한 대토지주 지분과 수익금 편취의 연결고리를 끊게 되는 결과를 가져왔다고 공전협 측은 밝혔다.
김명애 이사는 △정부 입장에서 보면, 이 특례등록 제도를 도입한 취지가 대규모 토지 보상금이 부동산 및 주택시장 유입을 차단할 수 있는 이점이 있고, △대토 지주의 입장에서 보면 3~4년 걸리던 대토리츠 절차를 생략하고 대토계약 후 즉시 대토리츠를 설립, 현물출자를 할 수 있어 “대토리츠 제도 활성화”라는 본래의 취지와도 부합된다고 밝혔다. 그러나 현실적으로는 여전히 대토리츠 특례 제도의 매뉴얼 부재와 제도적 미비로 인해 헤쳐나가야 할 문제점들을 안고 있다고 덧붙였다.
김 이사는 “평택브레인시티 대토리츠 주주는 35명으로 구성돼 있다”며, 처음으로 특례등록과 리츠등록을 동시에 추진한 사례여서인지 주주들에게 귀찮을 정도로 많은 서류를 요구했다고 말했다. 김 이사는 이번 부동산투자회사법 개정을 하면서 특례등록도 신설했는데 불법 대출을 막고자하는 정부의 강력한 의지가 담겨있다고 덧붙였다.
김명애 이사는 또, 현재 미래피엠이 시행중인 평택브레인시티 사업을 구체적으로 소개했다.
김 이사는 “평택브레인시티는 2018년 7월, 대토보상계약을 체결하고, 2021년 5월 토지주 35명이 대토용지를 공급받아 6월 리츠회사를 설립 등기했으며, 6월부터 즉시 리츠영업인가와 특례등록을 동시에 준비했다”면서, “처음 시도하는 업무이고 국토부도 매뉴얼도 없었으며, 또 국토부의 업무를 한국부동산원(구 한국감정원)으로 이관하여 계속해서 많은 자료를 요청 보완해 2021년 10월 29일에서야 국토부로부터 특례등록을 받아냈다”고 밝혔다.
김 이사는 이어 “평택브레인시티 일반상업용지 1-2-7블록 3,453㎡(1,044평)으로 건폐율 80%, 용적율 800%의 고밀도 개발사업용지”로 △건축규모는 지하 4층~지상 21층 연면적 12,830평 규모로 1층~2층 상가와 오피스텔 322실의 중대형 규모, △특히 브레인시티 대토 사업장은 약 150만평을 주거와 산업단지로 개발, △현 사업장 앞에는 경기남부 최대 규모의 약 2만4,000평 의료복합 R&D타운 정문과 접하고 있다고 소개했다. 김 이사는 특히 의료복합 R&D타운에는 아주대병원이 500병상 이상의 규모와 의료복합 R&D타운으로 개발될 예정이라고 말했다.
한편, 정헌수 대표는 “브레인시티가 올 연말부터 공동주택용지 1블록, 2블록 동시에 분양할 예정”이라며, 미래피엠의 대토리츠 사업장도 2022년 말쯤 착공이 예상된다“고 밝혔다. 정 대표는 미래피엠이 매년 2~3개 자체 신규 개발사업을 하고 있고, 수도권 다수의 지역에서 다수의 부동산 개발사업 PM을 하고 있다고 덧붙였다.
정 대표는 끝으로 “미래피엠의 그간의 경험과 노하우를 바탕으로 평택브레인시티 대토개발사업을 최고의 설계, 최고의 디자인, 최고의 상품으로 만들어 공전협의 공식 대토자문사로 그 진면목을 여실히 보여 드리고 싶다”고 밝혔다.
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