정부가 서민들의 월세부담 완화를 위해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상도 현행 총급여 5000만원이하에서 7000만원이하로 확대하기로 했다.
임대주택 공급 활성화를 위해 임대사업자에 대한 양도세 면제 등 세제·금융지원도 강화한다.
국토교통부는 26일 '경제혁신 3개년 계획'의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로, 이같은 내용을 포함한 '임대차시장 선진화 방안'을 확정·발표했다.
우선 점유형태간 주거비 균형을 도모하기 위해 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화할 계획이다.
실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원해 전세수요의 매매전환을 유도하고, 고액 전세거주에 대한 정부지원도 조정한다.
주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 이상에 대해서는 중단하기로 했다.
예컨데 연소득 3000만원의 근로소득자가 월세 50원만(연 600만원)을 지출할 경우, 현행는 소득세 최저세율 6%가 적용되므로 월세소득공제 신청시 연 21만6000원의 세금 인하 혜택이 있지만 앞으로는 월세 세액공제 전환시 연 60만원(600만원 X 10%)으로 현행 대비 2.8배 인하효과가 발생하게 된다.
국토부 관계자는 "서민층에 국한하던 월세 소득공제 혜택을 중산층(총 급여액 7000만원)까지 확대했다"며 "약 1개월치 월세액에 대한 세액공제 혜택 감안시, 정부가 1개월치 이상의월세를 지원하는 효과를 거둘 수 있다"고 말했다.
◇ 재산세 감면률 40~60㎡ 50%→75%, 60~85㎡는 25%→50%로 확대
준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다.
재산세는 40~60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대된다. 소득세와 법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다.
특히 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 했다.
또한 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대키로 했다.
민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화된다.
매입임대사업자에 대한 '5년간 부도 없음' 요건을 삭제하고, 현재 2013년 4월1일 이후 취득 주택분에 대해서만 준공공임대주택으로 등록이 가능했지만 이전 취득 주택에 대해서도 등록을 허용키로 했다.
임대소득에 대한 과세방식도 정비한다.
소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우, 단일세율로 소득세를 분리과세하고 세법상 사업자 등록의무가 면제된다.
소규모 주택임대소득은 규모의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안해 세부담을 합리화하기 위한 취지다.
◇'공공임대리츠' 통해 서민주택공급 활성화
주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 '공공임대리츠'를 통해 10년 공공임대주택 공급이 확대된다.
현행 한국토지주택공사(LH)가 직접 주도하거나 공공임대리츠 방식을 병행해 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공임대주택 4만호를 공급하고, 추가로 일부 분양용지를 활용해 최대 4만호를 공급할 계획이다.
공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입해 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.
임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시 감정가격으로 매입한다.
이는 최근 주택시장의 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급해 결국 수급불일치로 인한 전세값 불안이 지속되고 있는 데 따른 후속 대책으로 볼 수 있다.
정부는 임대주택의 지속가능한 공급체계를 구축하는 동시에 민간주도의 '임대주택리츠' 활성화 방안도 제시했다.
주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트에 대한 자금을 지원하는 구조이다.
공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심내 임대주택으로 공급이 가능하다.
임대주택리츠의 수익성 확보를 위해 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다.
특히 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.
◇주택기금→'주택도시기금'으로 개편
주택자금만을 지원해 온 국민주택기금(1981년 설립)이 경제발전단계 및 주택시장 환경변화에 맞춰 '주택도시기금'으로 개편된다.
기존 임대주택 건설자금, 주택 구입·전세자금 지원에서 도시재생 분야까지 지원 대상이 확대된다.
지원방식도 취약층·취약지역 지원을 위한 주택, 도시 분야로 유인하기 위해 기존의 단순 융자 방식 외에 ▲출자 ▲투융자(메자닌) ▲보증 등으로 다각화된다.
정부는 전문 보증공기업인 '대한주택보증'을 기금 전담 운용기관으로 지정, 철저한 사업성 분석 및 리스크 관리를 기초로 보증과 연계된 다양한 금융상품을 개발·지원할 계획이다.
기금 규모는 약 100조원으로 예상된다. 이 기금을 공기업이 위탁받아 전담 운영함으로써 기금 운용의 공공성과 책임성이 한층 강화될 전망이다.
국토부는 이를 골자로 한 '주택도시기금법 제정안'을 올해 상반기 중 국회에 제출할 계획이다.
한편 주택기금 개편에 따른 가장 큰 수혜자는 한국토지주택공사(LH)이다. LH는 주택기금을 활용해 민간 참여를 유도·촉진함으로써 부채 증가없이 임대주택을 공급할 수 있는 길이 열린 것이다.
기금이 리츠에 융자 외에 출자, 메자닌론, 보증 등을 지원해 민간 투자자의 위험을 낮춰 민간자금의 임대주택 투자도 유도할 수 있게 됐다.
