정부가 침체된 주택·건설경기 부양 조치에 나섰다.

다주택자 양도세 중과 폐지, 강남 3구 투기과열지구 해제, 재건축 초과이익환수 부담금 유예 등 재건축 사업을 지원하는 것이 주요 골자다.

집값 급등 시절 만든 부동산 규제를 대폭 풀면서 노무현정부 이후 금기시된 '다주택자'와 '강남 3구' 그리고 '재건축'을 건드렸다는 점이 눈에 띈다.

국토부는 이번 대책을 내놓기 위해 지난 한달 여간 관계 부처, 국회 등과 마라톤 협의를 하며 고심에 고심을 거듭했다.

당초 지난달 24일 대통령이 주재하는 비상경제대책회의에서 대책을 발표할 예정이었으나 좀 더 '알맹이 있는 대책'을 내놓으라는 청와대 등의 주문에 연기하기도 했다.

다주택자 양도세 중과와 강남 투기과열지구 해제와 관련해서는 '부자당' 이미지를 불편하게 여기는 한나라당과 마찰을 빚었다. 이번 대책이 '부자 특혜'라는 논란을 유발할 수도 있기 때문이다.

부동산 전문가와 업계 관계자들은 건설업체 부도가 잇따르고 주택심리는 얼어붙어 있다는 점에서 이번 조치로 시장이 살아날지는 미지수라고 보고 있다.

◇여섯번째 부동산대책 왜 나왔나 = 대내외 경제 불확실성으로 주택시장의 어려움과 건설업 위기가 지속될 가능성이 크기 때문이다.

권도엽 국토부 장관은 "최근 주택시장은 지표상 일부 개선되고 있으나 수도권 중심으로 침체현상이 계속되고 있고 건설투자와 수주 감소 등에 따른 관련업계의 어려움으로 주택공급 기반도 약화되고 있다"고 말했다.

세계경제 불확실성, 사회간접자본(SOC) 예산 감소 등으로 건설·주택시장 침체가 지속될 가능성이 높고 주택거래와 공급 차질로 전세가격 상승 등 서민 주거불안 우려가 크다는 점도 고려됐다.

권 장관은 "이번 대책은 주택시장 정상화를 도모하는 한편 내년 봄 이사철 전세시장 안정을 위한 선제적 대응 차원"이라고도 했다.

◇"규제 과도했다" 대거 해제 = 이번 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 강남권 재건축 사업을 활성화하는 것이다.

정부는 재건축 아파트 거래 제한의 핵심 요인으로 꼽혀온 강남구, 서초구, 송파구 등 '강남 3구'의 투기과열지구를 해제하기로 했다.

강남 3구는 2002년 4월 투기과열지구로 지정돼 9년8개월만에 규제가 풀리는 셈이다.

이번 조치로 조합설립인가를 받은 해당 지역의 26개 재건축 아파트 단지, 1만9천여명의 조합원이 지위를 양도할 수 있게 된다.

조합설립을 추진 중인 강남권 22개 단지 2만2천명도 곧 투기과열지구 해제의 효과를 볼 수 있을 전망이다.

또 투기과열지구 해제로 강남 3구의 분양권 전매제한 기간이 종전 3~5년에서 1~3년로 줄고, 5년내 재당첨 금지 조항도 풀린다.

국토부는 이달중 주택정책심의위원회를 열어 강남 3구를 투기과열지구에서 해제할 방침이다.

그러나 강남 3구가 투기과열지구에서 해제되더라도 투기지역지정 효력은 여전해 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출규제도 그대로 유지된다.

재건축 초과이익 부담금에 대해서는 제도 자체는 유지하되 현재 재건축 시장 위축을 고려해 내년 2월부터 2년간 부과를 중지하기로 했다.

국토부는 이 기간에 관리처분인가 신청을 하는 아파트에 대해 초과이익 부담금을 물지 않을 계획이어서 강남권에 재건축 사업을 추진중인 단지의 사업추진이 빨라질 것으로 예상된다.

정부는 투기수요를 억제할 목적으로 2005년부터 시행하고 있는 다주택자 양도세 중과제도의 폐지도 함께 추진할 계획이다.

권도엽 장관은 취임때부터 "다주택자의 주택 구입을 정상화해 민간이 내놓는 전월세 물량을 늘려야 한다"면서 양도세 중과 폐지를 주장해왔다.

양도세 중과 제도는 3주택자 이상의 다주택자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택자는 양도차익의 50%를 각각 세금으로 내야 하지만 앞으로는 1주택자와 마찬가지로 6~35%의 일반세율을 적용받는다.

이 조치로 전국 144만명(2010년 인구센세스 기준)으로 추산되는 다주택자가 중과세 대상에서 벗어나게 될 전망이다.

정부는 이달 중 소득세법 개정안을 마련해 국회에 제출할 방침이지만 '부자감세' 등의 논란도 있어 내년에 국회를 통과할 수 있을지 주목된다.

분양가 상한제는 국회에 계류중인 폐지 법안 개정을 계속 추진하되 국회에서 법안 통과가 쉽지 않은 점을 감안해 보완책을 마련했다.

주택법 하위 법령을 고쳐 우선 건설사의 토지매입에 따른 조달금리를 상한제의 비용항목에 최대한 반영해줄 방침이다. 또 분양가 공시항목(공공이 61개, 민간이 7개) 가운데 공공의 공시항목을 민간 수준으로 축소해 한국토지주택공사(LH) 등 공공의 원가공개 부담을 줄여줄 계획이다.

정부는 과거 주택 공급이 절대적으로 부족한 시기에 마련된 주택 청약제도도 시장 상황에 맞게 탄력적으로 운용할 수 있도록 바꾸기로 했다.

비수도권은 현재 시·군 단위로 제한된 청약가능지역을 도 단위(인접 광역시 포함)로 확대한다. 다만 해당 시·군 거주자에게 당첨 기회를 우선 부여할 계획이다.

미분양이 우려되는 지역에서는 1순위, 2순위, 3순위로 순차 분양하도록 한 현행 청약제도를 1~2순위를 동시 분양할 수 있도록 변경할 방침이다.

장기간 미사용 상태인 용지나 대도시 주변의 개발 가능지는 지역 수요에 부합하는 주민편의시설이나 업무시설, 비즈니스호텔 등으로 활용할 수 있게 허용한다.

토지거래허가구역은 내년 2월중 추가로 해제된다. 최근 2년여간 땅값이 안정세를 보이고 있고 허가구역 장기 지정에 따른 주민들의 불편과 민원 등을 고려한 것이다.

현재 토지거래허구역은 전 국토의 3.4%(2천342㎢)로 대부분 수도권 지역의 녹지지역과 비도시지역 등이다.

국토부 박상우 주택토지실장은 "현재 토지거래 당해지역 개발사업 진행되거나 예정된 곳 제외하고는 모두 해제해 토지 이용도를 높일 방침"이라고 말했다.

후분양 조건으로 공급받았지만 자금 부담으로 개발이 안된 택지는 경기 상황을 고려해 선분양을 허용하고, 뉴타운 지구의 기반시설 설치비는 내년에 국고 지원을 대폭 확대한다.

한나라당은 국회 예결위 계수조정소위에서 불가피하게 금액이 감액되더라도 뉴타운 지원에 최소 1천억원, 도시재생사업에 최소 500억원을 확보한다는 방침을 세운 것으로 알려졌다.

◇서민주택구입자금 지원 확대 = 국토부는 실수요자의 주택구입자금 지원을 강화하기 위해 국민주택기금에서 주택구입자금 지원을 확대할 방침이다.

올해 말까지 한시적으로 끝나는 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 대출은 1조원 한도내에서 내년까지 추가 연장된다.

또 대출 금리는 연 4.7%에서 4.2%로 0.5%포인트 낮추고, 지원대상도 부부합산 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대한다.

국토부는 1조원이 내년 말까지 모두 지원될 경우 약 1만5천가구가 내집마련의 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대했다.

생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금은 자격요건을 부부합산 연소득 2천만원 이하에서 3천만원 이하로 확대해준다.

올해 말로 끝나는 다세대·연립·도시형생활주택의 건설자금 지원(연 2%)도 내년 말까지 연장한다.

전월세 시장 안정을 위해서는 내년중 전세임대주택 1만5천가구를 공급하고 쪽방 등 비주택 거주자나 소년소녀 가장 및 시설퇴소 아동 등에 대한 지원물량은 3천가구로 늘릴 방침이다.

또 주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 국민주택기금에서 2~4%의 금리로 전세자금을 지원하고, 소득세법을 개정해 전월세 소득공제 적용 대상이 확대되도록 '배우자 또는 부양가족 있는 자'의 요건을 폐지해 1인 가구 등이 지원받을 수 있도록할 방침이다.

정부는 특히 대학생 주거 안정을 위해 대학생용 전세임대주택 1만가구를 내년 1월부터 공급하기로 했다.

대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔로 확대하고 대학가 주변에 월세가 많은 점을 고려해 전세뿐만 아니라 보증부 월세도 지원 대상에 포함한다.

대학 기숙사를 확충하기 위해 기숙사 건설시 주택기금에서 2%의 자금을 지원하고 국·공유지나 장기 미사용중인 학교용지 등을 용도 변경해 기숙사 부지로 활용하는 방안도 추진한다.

정부는 이와 함께 도시내에 중소형 임대주택이 많이 건설될 수 있도록 보금자리주택 분양용지의 일부를 5년 임대 또는 10년 임대로 전환해 임대물량을 확대할 방침이다.

국토부 관계자는 "내년 보금자리주택 15만가구(잠정) 공급 계획에서 임대주택 물량을 최대한 늘릴 계획"이라고 말했다.

본인이 소유하지 않은 땅을 장기간 임차해 임대주택을 공급할 수 있는 토지임대부 임대주택 사업도 제도화하기로 했다.

◇건설업 활성화 방안도 내놔 = 프로젝트 파이낸싱(PF) 정상화, 유동성 지원 등을 추진한다.

판교 알파돔 등 사업 추진이 부진한 공모형 PF 정상화를 위해 정부내 조정위원회를 설치하고 사업조건을 조정하는 방안을 마련하기로 했다. 주로 수익성이 있는 쪽으로 사업계획을 변경하거나 토지대금 납부조건을 완화해줄 것으로 보인다.

대한주택보증이 시행중인 PF 대출 보증은 계속 시행하고 사업성이 있지만 건설사 자금난으로 어려운 부실 PF사업장은 내년에 2차 PF정상화 뱅크를 설립해 인수하도록 할 방침이다.

또 자산관리공사가 매입한 저축은행 PF사업장 중 사업성이 높은 곳은 민간 사업자를 유치해 정상화하기로 했다.

건설업계의 유동성 지원을 위해서는 내년중 2조원 규모의 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO)을 추가 발행해 건설사의 자금조달을 돕고 대주단 협약 운영기간을 연장하는 방안도 추진하기로 했다.

현행 300억원에서 내년부터 100억원 이상 공사로 확대할 계획이던 최저가 낙찰제는 지역·중소업체의 어려움을 고려해 확대시기를 2년간 유예하고 유예기간 동안 건설산업 선진화 기반을 마련키로 했다.

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