지어놓고도 팔리지 않은 '준공후 미분양' 아파트의 전세 공급이 본격화된다. 빈집으로 놀리던 미분양 아파트가 전세공급 물량으로 풀리면서 당장 가을철 전세난 완화에 도움될지 주목된다.
국토교통부는 9일 '7·24 주택공급 조절방안'의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과 협의를 거쳐 이같은 내용의 세부방안을 확정하고 10일부터 시행한다고 밝혔다.
우선 보증금 걱정으로 이른바 '깡통전세'를 걱정하는 세입자나, 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어라면 정부가 내놓는 개인 임차인용 '전세금반환보증'을 눈여겨 볼만하다.
1억원 보증금 기준으로 월 1만6000원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다.
전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다.
다만 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한돼 있으며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70∼80%까지 제한된다.
아울러 건설업체 대상으로 '전세보증금 반환보증'과 '모기지 보증'이 도입돼, 미분양 아파트를 임대주택으로 활용할 수 있는 제도를 마련했다.
전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로 전세보증금을 떼일 걱정없이 보호하는 장치이며, 이 제도가 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 대출받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.
모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 발급하는 제도로서, 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증해 금리를 4~5%대로 낮출 수 있다.
이 두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70∼80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대로 저리로 조달할 수 있게 돼 유동성 압박에서 벗어날 수 있을 것으로 보인다.
또한 전세공급이 확도돼 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 되는 것은 물론, 건설사도 분양시장에 맞춰 판매시기를 조절할 수 있어 매매시장 정상화에도 기여할 것으로 전망된다.
국토부 관계자는 "이번 조치를 통해 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것"이라고 예측했다.
분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양 전환 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4∼5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.
후분양 대출보증이 도입되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.
주택시장 안정과 선분양 일변도의 분양시장에서 후분양이 유도돼 소비자들의 선택권도 크게 강화될 것으로 보인다.
국토부는 이와 관련 "분양 예정물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 임대로 활용할 경우, 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 것"이라고 했다.
이밖에 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대된다.
분양성 평가비중을 기존 30%에서 '45%'로 상향 조정하는 한편, 자산 및 매출액 3000억원 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지했다.
분양성에 따른 보증료 등급을 3→5등급으로 확대해, 신용등급이 낮은 중소업체라 할지라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 개선했다.