금융소득종합과세가 확대되면서 고액 자산가들이 절세가 가능한 부동산시장으로 눈을 돌리고 있다. 1·2월은 부동산시장 비수기임에도 오피스텔, 상가, 빌딩 등 수익형 부동산시장에 뭉칫돈이 몰려들고 있다는 것이 이를 뒷받침해 준다.
지난해 말 정부의 금융소득종합과세 강화 방침이 발표되면서 은행권 정기예금 9조4000억 원이 빠져 나갔고, 1월 말 기준 머니마켓펀드(MMF) 설정잔액이 지난해 12월 보다 약 13조8,000억 원이 급증했다.
부동산 시장 관계자들은 이 자금 중 상당량이 수익형부동산 시장, 특히 역세권 오피스텔로 흘러 들어올 것으로 예상된다고 밝혔다. 실제로 3배 이상 증가한 PB센터 상담 현장에서는 수익률이 5~7% 이상 나오는 오피스텔에 대한 상담이 크게 늘었다. 이는 지난 2011년 8.18전·월세대책에 따른 세재혜택 때문이다.
오는 4월부터 업무시설로 분류되던 주거용 오피스텔이 임대주택으로 등록이 가능해지고, 각종 세제혜택의 수혜를 받을 수 있어 수익성이 과거보다 좋아질 것으로 전망된다.
지금까지는 업무용과 주거용 관계없이 오피스텔은 일괄적으로 취득세로 매매가의 4.6%를 적용해 왔다. 하지만 4월부터는 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 재산세와 취득세가 면적별로 감면 또는 면제된다. 아울러 종합부동산세가 전액 면제될 뿐만 아니라, 처분 시에도 양도세 중과 면제와 일반세율 적용이라는 혜택을 누릴 수 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "자산가들이 높은 이자보다 절세를 더 중요하게 여긴다고는 하지만 절세되는 만큼 최종적으로 수익률도 오른다"라며 "자산가들이 임대 수익의 안정성이 높고 세금혜택까지 볼 수 있는 역세권 대단지·소형 오피스텔에 관심을 갖는 것은 당연하다"라고 말했다.
◆ 수익형부동산의 투자 요령 및 주의점
하지만 수익형부동산은 매각차익보다 임대수익이 중요하므로 수익률을 우선 따져봐야 한다. 은행에 예·적금보다 수익이 낮다면 굳이 수익형부동산에 투자할 필요가 없다. 은행금리가 연3% 전후인 현실에서 연5~7%의 임대수익률은 매우 우량하다고 볼 수 있다.
은행금리를 상회하는 임대수익을 보장받기 위해서는 임차인 확보가 수월해야 한다. 아무리 높은 수익률의 부동산도 임차인 확보를 못해 공실로 전환된다면 수익은커녕 손해를 보기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 공실률을 반드시 확인해야 한다.
공실률에 대한 리스크를 최소화할 수 있는 방법은 입지와 배후수요를 따져보는 것이다. 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형부동산은 임대사업으로 수익을 보는 것이기 때문에 임차인이 영업 및 주거를 지속할 수 있는 여건이 제공되어야 한다.
또한 입지뿐만 아니라 상품 자체가 좋아야 한다. 시공사가 대형업체이거나 300가구 이상의 단지를 선택하는 것이 좋다. 대단지 오피스텔은 소규모 오피스텔에 비해 인지도가 높아 상대적으로 임대 활성화하기 쉽다. 단지 규모가 클수록 입주 후 A/S 등 단지 관리가 쉽고 임대관리까지 가능해야 수익률을 높일 수 있다.
오피스텔 저층부 상가의 경우도 마찬가지다. 대단지 오피스텔은 그 규모만큼의 인구가 상주하기 때문에 고정매출을 기대 할 수 있고, 이 때문에 상가도 활성화 되어 공실률이 낮다. 실제로 창업자들도 개인, 법인 구분 없이 대단지 오피스텔 상가를 가장 선호한다.
이왕이면 투자금이 적은 소형 면적의 상품이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 적고 위험 요소도 낮출 수 있는 장점이 있다. 뿐만 아니라 면적이 작더라도 임대료는 적정 수준을 유지하기 때문에 소액 투자를 하더라도 수익률을 높일 수 있다.
이렇듯 좋은 수익률, 낮은 공실률, 많은 배후수요 등을 잘 따져 투자한다면 향후 매각을 하게 될 경우에도 높은 가치를 인정받아 시세차익도 노릴 수 있다.
◆ 유망한 역세권 대단지 오피스텔 현장
‣ 신세계건설은 서울 구로구 구로동에 신세계 로제리움2차를 분양 중이다. 1~2층에는 상업시설로 구성되어 있으며 도시형 생활주택 141가구, 오피스텔 231실 등 전용면적 20㎡ 이하 소형 주거시설로 이뤄졌다.
‣ 코람코자산신탁은 서울 마포구 성산동에서 '상암월드시티' 오피스텔을 분양하고 있다. 전용 20㎡형 325실로 3.3㎡당 분양가는 900만원대부터다. 지하철로 10분 내외면 홍익대, 연세대, 이화여대, 서강대, 명지대 등으로 이동할 수 있다.
‣ 문영종합개발은 서울 금천구 가산동에 오피스텔 복합건물인 5차 '비즈트위트 바이올렛'을 분양하고 있다. 지하3층~지상15층 오피스텔 240실과 싱글아파트 299가구 등 총 539실이다. 가산디지털단지역에 인접한 1,7호선 환승역세권이며, 서부간선도로, 남부순환로, 등이 이용가능하다.
‣ 현대BS&C는 서울 구로구 오류동 34-13 일대에서 도시형생활주택과 오피스텔 등 총 325가구의 현대썬앤빌구로를 분양한다. 현대썬앤빌구로는 도시형 생활주택 전용면적 14㎡ 192가구, 17㎡ 8가구 등 총 200가구이며, 오피스텔 16㎡ 120실, 20㎡ 5실 등 총 125실로 구성된다.
‣ 대우건설이 서울 강남구 삼성동 58-2 일대에서 오피스텔 '청담역 푸르지오 시티'를 분양 중이다. 지하 6층~지상 20층 1개 동 규모로 전용면적 25~29㎡의 소형 오피스텔 183실로 구성된다. 지하 1층부터 지상 2층까지 근린생활시설, 지상 3층에 입주자 편의시설이 각각 들어선다.
‣ 삼성중공업의 삼성쉐르빌이 서울시 강남구 역삼동 832-2번지에 '강남역 쉐르빌' 상가 및 소형오피스텔을 분양하고 있다. 지상 3층에서 20층은 소형 오피스텔 297실, 지하1층에서 지상2층 총 22개 점포로 구성되었다.
다만, 권 이사는 "오피스텔은 업무시설이기 때문에 주택보증의 대상이 아니다. 따라서 시공사가 튼튼한 회사인지 또는 분양보증을 받은 현장인지 자금관리를 부동산신탁사가 하는지 꼭 알아봐야 한다"고 조언했다.